一、房屋拆迁与房屋拆迁中的法律关系

　　（一）房屋拆迁的含义

　　房屋拆迁是指建设单位根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并将其所受损失予以补偿的一系列法律行为。

房屋拆迁直接关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，同时又关系着城市规划和国家建设的实现，是一个十分敏感、普遍、复杂的社会问题。由于城市规划和国家建设的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效果最大化。这就常常涉及到拆除大量旧房，进行新的建设。由于房屋是原所有人、使用人赖以生存的基本物质条件，并且凝聚了大量的物质财富，因而必须对原房屋所有人的损失予以补偿并对原房屋所有人进行安置。

　　（二）房屋拆迁中的法律关系

　　房屋拆迁中主要涉及到这样几个主体：拆迁人、被拆迁人、房屋管理部门和拆迁单位，他们之间的法律关系主要有：

1．拆迁人与被拆迁人之间法律关系

　　所谓拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。公民个人不能成为拆迁人，拆迁人只能是具有法人资格的建设单位，其具备拆迁资格的前提是取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。被拆迁人是指被确定拆除房屋的所有权人，包括房管所。拆迁人与被拆迁人因房屋拆迁补偿、安置而发生的民事法律关系。拆迁人应当在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议。

2．拆迁人与房屋管理部门之间的法律关系

　　他们之间表现为两层关系，首先是行政许可的法律关系，拆迁人向房屋管理部门提交相关材料申请，房屋管理部门对拆迁进行核准，并向拆迁人核发拆迁许可证；其次是行政管理关系，房屋管理部门对拆迁活动进行监督、管理及行政裁决，如发布拆迁公告、就拆迁人与被拆迁人补偿、安置协议争议做出裁决等。

3．被拆迁人与房屋管理部门之间的法律关系

　　首先是行政管理关系，房屋管理部门对拆迁活动进行管理就必然涉及对被拆迁人的管理关系；其次是行政征收关系，房屋管理部门是经国家授权代表国家行使土地征收权，因此在被拆迁人与房屋管理部门之间就有了这层关系，而在现实中这层关系容易被忽视。

　　二、房屋拆迁过程中的不足

　　房屋拆迁过程涉及到多方利益，法律、法规的规定并不具体，致使拆迁过程中存在诸如拆迁法律依据模糊，被拆迁人权利保护力度不够，拆迁过程不依法定程序进行，补偿方式与被拆迁人的现实生活脱节等诸多不足，笔者在下文将以某一案例为例进行阐述。

　　（一）房屋拆迁实例

　　奉化市“奉帮服装城”经1992年3月经奉化市人民政府第三次常务会议讨论同意奉化市工商局提出的《奉帮服装城出售方案》（内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对所购摊位拥有所有权，一层出售给个体户，二层出售给市各企业单位等）。随后，奉帮服装城筹建办于92年4月1日发布了“关于欢迎认购奉帮服装城摊位的公告”，并于92年4月11日在宁波日报头版头条上刊登销售广告。1992年9月广大个体工商户与奉化市工商局签订了《奉帮服装城摊位买卖协议书》并办理了公证，92年10月市工商局向购摊位的个体户颁发了《奉帮服装城摊位所有权证》。自此，个体户们就一直在服装城一层摊位经营个体服装、鞋帽等批零生意或将摊位出租他人经营。

　　2002年2月6日奉化市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日；

2002年2月26日奉化市房地产管理中心发布“关于服装城房屋拆迁公告”；

2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未与个体工商户达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）

2002年4月11日奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心、奉化市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。

　　2002年3月4日拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室受奉化市市场中心委托，发出《告摊主用户书》，主要为：拆迁单位接受所有权人奉化市市场发展服务中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户们认为：一、服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心，二、拆迁安置补偿方案不符合申请人购房事实（即拥有摊位所有权、摊位建筑面积约11平方等）及违反法律法规规定。双方发生争议，未能签署协议。

　　（二）房屋拆迁的法律依据

　　房屋拆迁涉及到公民的合法利益因政府的征收行为受到损害，故法律对房屋拆迁的依据做出了明确规定。我国宪法修正案（2004年）第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见在我国具有土地征收权的只有国家，然后由国家授权给相关部门实施，而征收的唯一理由就是公共利益。正是由于房屋拆迁是政府代表国家对私人房地产或集体房地产的一种征用，是国家行使公权力的一种表现，因此房屋拆迁具有国家意志性以及强制性，政府在房屋拆迁过程中拥有着拆与不拆的决定权，则公共利益就成为政府行使这种权力的关键依据。该案例中虽未说明政府决定拆迁的依据是公共利益，但只要是政府实施的房屋拆迁就必须符合公共利益的需要，否则与法律相冲突。

　　在我国“公共利益”的法律地位在立法上得到了确立。首先是《宪法》。其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用；并同时在第58条第一款第(一)项规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定,在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。显然,从宪法、法律到行政法规,"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地使用权的前提条件,并且在概念使用上都是一致的。但究竟什么是“公共利益”，没有一部法律给出明确的定义。

　　有人认为政府进行房屋拆迁，本身当然代表着公共利益。在利益多元化的今天，这种看法未免偏颇。尽管政府进行土地出让的收入，系用于社会公共管理的目的，但是，这并不能否认政府进行土地出让本身的商业性。正如政府采购机器、设备，雇用人员等，不能因为其为公共管理之需，就可以不按照商业准则向相对方支付对价和报酬一样，政府也不能因为其为公共管理目的，而在拆迁中不按照商业原则向房屋产权人支付公平的对价。当今，土地资源越来越成为各级政府最主要的财政收入来源之一。在房屋拆迁过程中，政府通过完成拆迁和出让土地取得了土地出让金收入，实质上就是一种商业化的运作，而且，政府不懂得对土地进行商业化运作，就不可能管理好土地这种稀缺资源。特别是在挂牌、拍卖方式出让土地成为土地出让的主要方式后，政府就是要通过出让使土地的价值最大化。这种商业化的运作，要求不仅在出让土地时商业化运作，在收回土地使用权时，同样也应当按照商业的准则处理。政府不应该，也没有理由动辄以代表公共利益自居，来强制性地进行房屋拆迁，在剥夺房屋产权人利益的基础上，实现政府利益的最大化。因此，由于对公共利益在法律上没有明确界定，就造成了政府公共利益需要和政府公共管理职能被混淆，正是由于这样一种混淆，可能造成对进行房屋拆迁行政权力的滥用，并最终导致对宪法规定的公民财产权的剥夺。

　　（三）房屋拆迁的补偿及不足

　　房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人补偿其因房屋及其附属物被拆除所受的损失。房屋拆迁使原房屋所有人丧失了房屋的所有权，但由于房屋及附属物凝结了原所有人的资金与劳动，并且可能是他们赖以生存和生产的基本物质条件，有损失即应有补偿，因而在再建设的过程中必须对原所有人的损失给予补偿。所有人有权要求拆迁人对房屋拆除造成损失给予补偿，拆迁人对此负有进行补偿的义务。

　　从文中案例可以看出货币补偿是房屋拆迁过程中的一种补偿形式，但依据法律规定，房屋拆迁的法定补偿方式有两种：货币补偿和房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。然而现实社会生活中，特别在实行产权调还会涉及到以货币补偿为补充。因而房屋拆迁补偿方式往往是货币补偿与产权调换相结合的方式。

1、货币补偿，是指拆迁人与被拆迁人通过协商一致，将被拆迁人的房地产及附属物估价，由拆迁人支付货币以取得被拆迁房屋的所有权。实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人。

2、房屋产权调换，是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人现有的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后，仍然享有相应的房屋产权。

3、补偿形式的选择，是指被拆迁人可以选择拆迁补偿的方法。但是拆迁非公益事业房屋的附属物的，不做产权调换，由拆迁人给与货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　根据我国2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》以及2004年1月1日起施行的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了以下主要内容：

　　第一，承认了拆迁补偿是一种民事法律关系，在买卖合同的主要条款——价格上，双方可以平等协商确定，被拆房屋的价格不再是由政府一方来确定了。

　　第二，明确拆迁补偿价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。拆迁估价是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

第三，注重拆迁价格评估的公正性。

　　以上几点从法律上明确了房屋拆迁过程中被拆迁人的财产权是受法律保护的，这种保护将是充分的，但文中案例中的补偿显然是不充分的，严重侵害了公民的合法权益。全国人大通过的物权法中也明确规定了对房屋拆迁时被拆迁人权利的充分及时地保护。重庆九龙坡区拆迁过程中的最牛钉子户问题的成功解决就表明法律在一步一步地完善，更加人性化。

　　尽管如此，在房屋拆迁过程中仍存在着如下不足：

　　第一，回避了土地使用权的问题。被拆迁房屋所有权人在取得房屋所有权时支付了相应土地使用费的，而《拆迁条例》和《指导意见》都回避了土地使用权问题，只是规定“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”即只对房屋进行补偿，没有规定对土地使用权进行补偿。众所周知土地的价格是房地产价格中最主要的组成的部分，房屋价格的高低取决于土地价格高低，而土地的价格很大程度上取决于区位，但被拆迁人享有土地使用权，而且根据《房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的赔偿”，也应该对被拆迁人给予土地使用权的补偿，而不能忽略这个问题。

　　第二，忽略了被拆迁人生活成本的增加。被拆迁人为了公共利益而牺牲了自己的利益，理应获得补偿，在现行的补偿标准中只是对被拆迁人的房屋进行补偿，而根据公平原则，还应该考虑到被拆迁人生活成本的增加而给予其额外的补偿。现在许多拆迁都是在城市中心区进行，而被拆迁人常常会根据补偿情况在地段较差的地方再行购房，在城市中心区享受到的比较齐备的基本生活设施、方便的交通、有利的教育和就业机会是较差地段无法拥有的，这种不便必然会增加被拆迁人的生活成本，而这些本身就是货币无法补偿的，但如果被拆迁人选择了用货币补偿的方式，在补偿时就应该考虑到这些因素。

　　第三、产权调换虽是一种比较好的补偿方式，特别是原址产权调换，这样不仅改善了住房条件，而且不必使被拆迁人的生活成本增加，是一种在房屋拆迁中较为提倡的补偿方式，但在产权调换中应注意产权调换房屋面积缩水的问题，尽管在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》中规定：房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但依此对被拆迁人的损失进行赔偿明显没有充分保护被拆迁人的利益，该解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。因此在立法不是很完善的时候法官在审理此类案件时就应该根据公平和诚实信用原则对被告方给予一定的经济惩罚，以此来保护被拆迁 人的合法利益。

　　（四）案例分析

　　通过阐明房屋拆迁过程中各种法律关系及法律规定可以看出在本文案例中存在多处违法之处。

　　1、拆迁法律依据是否为公共利益我们无从查证，姑且当作是为了公共利益的需要进行的拆迁。

　　2、在该案例中谁应该作为被拆迁人。在2002年4月11日奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心、奉化市房屋拆迁办公室三方签订的“非住宅拆迁补偿协议书”中被拆迁人是奉化市市场发展中心，但从案例介绍看，“奉帮服装城”的一、二层摊位已经出售给广大的个体工商户，并且工商局向购摊位的个体户颁发了《奉帮服装城摊位所有权证》，那么个体户所有的《奉帮服装城摊位所有权证》是什么性质呢？个体户能否据此主张自己作为房屋的被拆迁人呢？显然，政府不认为个体户能作为房屋的被拆迁人，在房屋拆迁过程中个体户的利益似乎不重要，政府忽略了广大个体户的利益。在“非住宅拆迁补偿协议书”中根本未涉及到广大个体户的补偿问题。既然政府在出让摊位时就颁发了摊位所有权证，那么个体户对其摊位就享有所有权，房屋拆迁就意味着摊位所有权丧失，从法律上讲，个体户的所有权被剥夺了就应该享受到相应的补偿，个体户的摊位所有权不同于承租人的承租权，个体户应该以所有权人的身份参与到房屋拆迁过程中。笔者认为从保护弱者利益的角度出发，被拆迁人应该是广大的个体户，而不应该是奉化市市场发展中心。

　　3、强制拆迁的程序不合法。强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁（即行政强制拆迁），或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。依法律规定未经行政裁决，不得实施强制拆迁。在本案中，房屋拆迁人未经行政裁决就强行拆迁的行为显然违背法律规定。

　　三、房屋拆迁的立法现状

　 （一）法律法规的规定

　　1、我国宪法修正案（2004年）第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”从根本大法的高度肯定了房屋拆迁，为其提供了充足的法律前提。

　　2、《土地管理法》第58条第一款第(一)项规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》。该法第19条规定,在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。这说明国家为了公共利益可以合理侵害公民的合法权利，但要给与合理的补偿。

　 3、第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给与拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这是法律第一次如此明确的规定要充分的保护被征收人的合法权益。与其他法律规定相比，明确了征收时要依法给与拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，而且更重要的是在征收个人住宅即进行房屋拆迁时，应当保障被征收人的居住条件，这就从根本上杜绝了被征收人住宅被征收后有基本的生活保障，有安身之处。这样规定也有助于缓解目前房屋拆迁过程中拆迁人与被拆迁人的激烈矛盾，其拆迁不再是社会进程中的绊脚石。

　 4、地方性法规规章关于房屋拆迁的规定，以天津于2007年5月1日实施的《天津市城市房屋拆迁惯例规定》为例，天津市政府规定了更人性化的规定，被拆迁人对拆迁补偿方式的选择更加灵活，对其权益的保护更加充分。笔者将就该规定某些进步的方面予以阐述。

　　依据该规定，拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。涉及国家和市重点工程建设的拆迁项目，在同一区位内有定向还迁安置房屋并且建筑面积不低于被拆迁房屋建筑面积的，以房屋产权调换为主。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定，其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。

　　该规定第十九条的规定了受理裁决申请、申请强拆前要听证。

　　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人，在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆迁房屋所

在地的区县房屋行政管理部门裁决。没有达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，区、县房屋行政管理部门在受理裁决申请前，要举行听证。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内，没有完成搬迁的，区县房屋行政管理部门报告区县政府，经区县政府法制办公室审核，由区县政府责成有关部门强制拆迁。区县房屋行政管理部门申请行政强制拆迁前，应当举行听证。

　　四、房屋拆迁立法完善

　　在房屋拆迁法律关系中所暴露出来的种种问题，特别是对被拆迁人利益的保护缺失归根到底是国家常常将其征用被拆迁人的房地产这层关系隐藏起来，而这层关系在房屋拆迁法律关系中至关重要，国家为了社会公共利益征收被拆迁人的房地产，是一种国家行政行为，是国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序强制取得被拆迁人房屋所有权和土地使用权，并给予合理经济补偿的具体行政行为。在实际中尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关，企事业单位，社会团体以及个人，但是他们作为土地需要的单位只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定地程序向土地机关提出用地申请，并在申请批准后获得土地的使用权，而国家才是征用土地的主体，并且只有国家才能成为土地征用法律关系的主体，因此在房屋拆迁过程中，就应该由国家直接出面来征用土地，而不应该把开发商等推到前面国家却躲在这层关系后面规避可能承担的责任，而增大被拆迁人的风险。故国家应该加快立法，规范房屋拆迁，切实保护被拆迁人的合法权利。

1、明确立法规定房屋拆迁决定的法律程序，引入决定前的听证制度。

　　因《条例》回避了拆迁决定的主体，隐去了房屋拆迁的决定程序，使房屋拆迁决定无法可依、无章可循，造成房屋拆迁许可随意性很强，不利于被拆迁人的合法权益的保护。明确城市房屋拆迁主体，确立城市房屋拆迁决定的法律程序，有助于规范城市房屋拆迁管理，可以有效遏制城市房屋拆迁活动中存在的腐败现象。在城市房屋拆迁决定程序中设立事前听证制度，是切实有效保障城市拆迁当事各方利益平衡的必要条件。被拆迁人可以在事前的行政听证会上对当地政府的拆迁决定的必要性、合理性、合法性提出置疑，便于当地政府对其所做出的房屋拆迁决定进行审核，并可以在听证会上向被拆迁人做出详细说明：当地政府据以决定拆迁的理由和法律依据，并就当地政府向被拆迁人进行补偿的依据，向被拆迁人做出说明。当地政府应根据拆迁听证会上被拆迁人的意见，根据相关的法律规定，依法做出是否进行房屋拆迁的决定。

2、明确立法规定：被拆迁人的国有土地使用权是其合法私有财产权，依法应当予以保护，拆迁人应按拆迁时的市场价格给予补偿。

被拆迁人拥有其房屋占用范围的国有土地使用权，是受法律保护的。被拆迁人的国有土地使用权是依法有偿取得的，它是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护，任何单位和个人不但侵犯。被拆迁人因拆迁而失去时，依法应得到相应的补偿。 这里的补偿价格既要包含被拆除房地产的现实价值，还要包括该财产的因居于黄金地段所具有的开发价值及该房地产出租所产生的预期收入的价值。因为拆迁人对被拆迁人的房屋进行拆迁，看中的就是被拆迁人的房屋所处地段的开发价值，能够因此获取高额的开发利润。

3、严格区分公益性拆迁和营利性拆迁。

将公益性拆迁活动范围以明确列举的方式规定出来，严格限制公益性拆迁的范围，把公益性拆迁的范围严格限定在为公共利益必需建立的学校、医院、市民广场、青少年宫、公共图书馆、公共交通设施以及涉及国家重大利益的设施建设等方面。明确规定当地政府及其职能部门不得以任何方式介入非公益目的的社会拆迁活动之中。涉及到拆迁人违法拆迁侵害被拆迁人的合法权益；被拆迁人无理要求引发双方纠纷的社会治安案件和刑事案件，当地政府职能部门的依法介入除外。

4、明确政府拆迁中行政征用补偿。

在政府拆迁活动中，当地政府可以根据城市规划和城市房屋拆迁工作计划的需要，依法对被拆迁人的房屋及房屋占用范围内的国有土地使用权实施行政征用，并给以相应的行政征用补偿。在行政征用中应遵循：正当的法律程序、公平的行政补偿、目的的公共使用。在补偿上应遵循“公正、公平、公开、合理”的原则。保证在同一区域内的被拆迁人享有相同的补偿标准，对被拆迁人的补偿，要求必须以公平的市场价值为依据。

5、确定房地产市场交易价格为房屋拆迁安置补偿的基准价格。

规定在对被拆除房屋进行评估的时候，可以先由拆迁人和被拆迁人分别请中立的房地产评估机构对被拆除房屋进行评估，拆迁人的评估价值高于被拆迁人的评估价值的，以拆迁人的评估价值为准；如果被拆迁人的评估价值高于拆迁人的评估价值的，以被拆迁人的评估价值为准。立法赋予被拆迁人反邀约权，并规定被拆迁人有权强制要求拆迁人按照最高的评估价值购买被拆除房地产，即立法赋予被拆迁人有强制缔约权。否则，被拆迁人有权要求拆迁人赔偿一定的经济损失。这样，可以有效地制止拆迁人随意提出房屋拆迁申请，促使房地产商在房地产开发前慎重做出房屋拆迁申请，切实有效地保护被拆迁人的合法权益。

　　在城市发展进程中房屋拆迁不可避免，而被拆迁人又是房屋拆迁法律关系中的弱势主体，因此对被拆迁人的法律保护就显得至关重要，而只有当通过立法将政府在房屋拆迁法律关系中的地位摆正，才可能使房屋拆迁规范化，进而使被迁人的利益得到切实有效的保护。