论文提要：
法谚云：“执行乃法律之终局及果实”，而在民事强制执行中，不动产执行又是法院所能够利用的较为有效的执行手段，对于实现债权人债权，具有重大意义。由于不动产在我国法律上的特殊性，导致法院在执行过程中，会面临着理论及实践上的诸多难题。如何在执行的过程中快速有效的实现债权人债权，同时又保证债务人的基本生存权利，成为法院执行工作的一个亟待解决的问题。本文作者将结合执行工作实际就不动产执行中的理论与实践问题做一下探讨。（正文共6842字，含注释）
以下正文：
2012年笔者所在的基层人民法院涉及不动产执行案件占所有执行案件的四分之一。据有关法院的不完全统计，中级以上法院办理的执行案件中涉及不动产执行的在60%以上，有的高级法院甚至高达80%。 因此对不动产执行具有重要的理论意义和实践意义。
一、强制执行法意义上的不动产的定义及范围
依据民法学原理，动产、不动产只是一个相对的概念。不动产即不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其附着物，同时也包括物质实体及其相关权益。在我国不动产的范围主要包括土地、建筑物、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地上并且不能分离的其他物。除了民法意义上的不动产之外，强制执行法上对于船舶、飞机、汽车等需要到财产管理部门严格登记的财产也准用不动产执行方法来执行特定的动产。
因此从执行法上对不动产的定义来看，不动产执行的范围是较为广泛的。但是在我国，除了可以自由设定权利并自由流通的不动产和特定动产，如房屋、国有土地使用权、汽车、轮船、飞机等财产或者财产性权利，还有一些因法律规定或政策性因素不能随意设定或变更权利的财产，或者财产性权利，如农村土地承包经营权、农村宅基地使用权、国有划拨土地使用权、违章建筑以及社会上大量存在的“小产权房”等，这些都具有一定的财产价值，但是这些财产性的权利都因国家的法律规定而使财产流通性被大大限制，因此其财产性也大大减损。对于以上受限财产和财产性权利，由于我国法律的界定以及权利的限制，使得不动产作为执行标的，受到了很大的阻碍。因此这些财产能否作为法院强制执行的标的，在法律层面还有待于进一步明确。笔者认为，基于以上财产在现实社会中一般具有较大的使用价值和储存价值，其财产公示的效力要远远高于一般动产，因此从维护法律权威及当事人合法权益方面考虑，国家应该从立法角度来明确以上权利可以在法院的主导之下激活其流通性，从而实现其财产的性质，达到变现并偿还债权人债务的效果。
二、不动产执行程序的基本原则
（一）执行效率原则
民事执行的对象是那些拒不履行生效法律文书确定义务的债务人（被执行人）。被执行人的这些行为在微观上损害了申请执行人的合法权益，在宏观上也破坏了国家法制的权威和尊严。 因此，法院在执行不动产中，要尽量缩短执行周期，尽快结束法律关系不稳定状态，以最大限度的保障债权人债权的实现，维护法院的权威和尊严。
（二）穷尽执行手段原则
不动产为财富之母，不动产作为人类生存和发展不可缺少的物质资源， 是人们生存的基础。尤其在中国的社会背景下，不动产更被人们视为自己的“命根子”，卖房卖地被视为“败家”与“不孝”。因此法院在执行不动产时，要穷尽其他执行手段，对于无其他动产或者财产可供执行时，才考虑执行被执行人的不动产，这也是保障被执行人生存权的要求。
（三）强制与说教相结合原则
民事强制执行具有国家强制性，然而在实务中仅凭强制方法往往难以取得良好的效果，因此法院在采取强制拍卖措施前，根据具体情况可以对债务人进行说服教育。 当然，这里所指的说服教育不仅包括道理上的阐明，还包括强制拍卖不动产所产生的威慑，即“以拍促偿”。所谓“以拍促偿”是指依法通过启动房产评估程序、张贴房产拍卖公告等威慑手段促使被执行人自动履行义务。 执行实践中，“以拍促偿”是促使被执行人自动履行义务的有效手段，这一执行方法即降低了执行成本，使债权人的债权得以快速有效的实现，同时也有利于对债务人不动产物权的保护，产生良好的法律效果与社会效果。
（四）强制拍卖原则
强制拍卖这一执行措施在建国初期得以确立，当时法院可以委托拍卖和自行拍卖。但1958年随着拍卖行在中国大陆的消失，法院的强制拍卖也逐渐销声匿迹。 直到1998年最高人民法院发布了《关于人民法院执行工作若干问题的规定》，才真正确立了强制拍卖原则。强制拍卖在民事强制执行法上居于非常重要的地位。在不动产执行程序中，强制拍卖是连接查封与分配的中间环节，是一种重要的的变价手段。
三、几种特殊不动产执行问题探讨
（一）农村“小产权房”执行问题
1、“小产权房”的概念及性质
“小产权房”不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是相对于大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房屋土地管理部门盖章确认，所有权只属于该农村的集体所有者。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售。
2、“小产权房”执行方式探索
“小产权房”作为一种权利限制性的财产，虽不能自由流通，但在现实社会中却存在较大价值。执行法官们面对小产权房执行时，往往会感觉“食之无味，弃之可惜”。相对于近年来“小产权房”大量出现的现实我国强制执行立法就显得较为滞后。法院在民事强制执行中碰到“小产权房”如何处理执行，成为摆在法院与执行法官面前的一大难题。
在执行实务中，对于“小产权房”的处理有着不同的观点，总结如下：观点一：认为应当将“小产权房”作为执行案件的财产进行处理。在执行过程中，“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵债或者变卖的方式进行处理。
在执行工作实践中笔者倾向于第二种处理意见。《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但《物权法》明确规定了不动产所有权的转移以登记为生效要件，而“小产权房”无法实现登记，因此作为没有房产证的房屋无法进入拍卖程序。
依据《最高依人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”笔者所在的法院在掌握“小产权房”执行手段上，一是交由双方当事人签订协议确认，由债务人自行将房屋变卖，并由集体经济组织登记备案，以确认买卖交易的完成。二是当事人双方达成以物抵债之协议，由法院出具以物抵债裁定书，确定交易的完成，所有权的转移，以及债权人债权的实现。
但以上的执行是建立在双方当事人自愿的基础之上，如果有一方当事人不同意自行买卖或以物抵债，法院此时应该如何操作？根据最新修订的《民事诉讼法》第二百四十七条之规定：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在制定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，较有关单位按照国家规定的价格收购。可见，新修订的民诉法为我们在处理以上情形时提供了另外的途径，即对于不适于拍卖的“小产权房”可以委托有关单位变卖或者自行变卖。这里的委托变卖或者自行变卖就不以当事人同意为前提，而更多的带有强制性色彩。
3、“小产权房”执行制度之检讨
赋予法院强制拍卖“小产权房”的权利。现行法律及政策的精神禁止农村“小产权房”基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地并严格控制建设用地。 在此基础上，从立法角度，赋予法院强制执行“小产权房”的司法权力，使“小产权房”在特定的执行程序下可以合法流通，经过法院强制执行程序的买受人所取得的“小产权房”拥有合法所有权。
从立法层面逐步放开对集体建设用地流转限制。禁止农村“小产权房”的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义集体土地所有制，防止集体土地的流失，但这种法律和政策有因噎废食之嫌。因为集体土地是包括耕地和农村建设用地，耕地作为国家农业的基础性生产资料，禁止其随意流转有其必要性。但作为建设用地的集体土地及地上物，如果完全限制其上市流通，有违农村集体经济组织的权益及农民自主支配财产的权利，是与我国《物权法》保护人民的财产权利的初衷相违背。这种制度在司法上，也为法院的判决及执行工作带来了法律上与实务上的处理不便。基于法院于裁判和执行而导致的小产权房物权变动在一定程度上导致了法律和政策所不愿看到的结果。但这种结果的出现丝毫不能归咎于法院，甚至法院还在极力抵制这种结果的出现。因此，笔者认为“小产权房”执行问题真正的症结在于现行的农村集体土地流转制度。要想克服法院裁判导致的“小产权房”物权变动与法律的冲突，根本的解决办法应该是变堵为疏，从政策上逐步使集体建设用地流转合法化，让农民的不动产“动”起来，既是还利于民，又方便了司法。
（二）被执行人唯一住房执行问题
《查封规定》第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条规定从立法本意看，是鉴于当前我国的住房保障体系尚不健全，无法为唯一房屋被执行后的债务人及其所扶养的家属提供基本的居住条件，为保障债务人的基本居住问题，促进社会和谐稳定而制定的。 但该规定也给法院的执行带来了不小的麻烦。下面就结合笔者工作实际对唯一房屋执行程序启动的标准及执行的方法进行探讨。
1、唯一住房执行的启动标准
（1）穷尽其他执行手段。穷尽其他执行手段是法院执行被执行人唯一住房的合法性前提，法院进行利益识别的目标要达到“穷尽”，仅在实质利益冲突的案件中对被执行人唯一住房进行处置，确保被执行人基本权利不受侵犯。
（2）保障被执行人基本居住权利。即被执行的房屋面积和价值超过了被执行人及其所扶养的家属“必需”的限度。那么如何认定这里的“必需”，法律上没有一个明确的规定，都需要执行法官之执行过程中，具体问题具体分析。一般情况下，唯一房屋的人均建筑面积明显高于当地最低住房面积保障标准；房屋价格明显高于普通地段普通房屋的市场价格。
（3）唯一住房执行完毕后能达到案结事了。即唯一住房被执行后能够将案件全额执行到位，申请人就案件不在追究。
2、唯一住房执行的手段分析
（1）协议买卖、以贵换贱。也就是说，由申请执行人、被执行人、法院等主体经协商一致或者签订合同，约定另行购买一套房产作为对价，采取“以大换小、以近换远、以优换劣”的方式对被执行人的执行对象房产进行置换，以两套房产的差价部分偿还被执行人所欠债务的方式。
（2）先租后迁、强制执行。对于唯一住房的执行，若当事人双方达不成协议，又符合唯一住房的执行标准，即由申请执行人或法院先为被执行人寻找合适的出租房屋后，对被执行人采取强制迁出的措施，然后对该住房进行评估拍卖，以拍卖所得款偿还被执行人债务。
3、唯一住房执行制度之检讨——建立唯一住房强制执行之住房保障制度
我国法律在唯一住房执行方面更加注重对被执行人基本生存权的保护，这也体现了国家在以人为本、保障人权方面的巨大进步。但笔者认为，唯一住房的强制执行，只依靠法院的力量还是远远不够的。在执行实务中，真正碰到唯一住房的执行时，执行法官往往都是以住房唯一为由将申请人的强制申请拒之门外。这也不能说法官不想去执行，只是强制执行唯一住房要耗费更大的人力、物力及时间，在当前法院案多人少的情况之下，对每一个符合唯一住房强制执行条件的案件都进行强制执行是不现实的事情。因此笔者认为，我国应该建立唯一住房强制执行之住房保障制度，对于被强制执行唯一住房的人，社会保障部门能够拿出部分保障房或者廉租房给被执行人，这样既能保证申请人债权的实现，又能保障被执行人的基本居住权利，同时减轻了法院的执行负担，节约司法资源。
四、不动产执行方法的突破——强制管理
不动产执行手段有很多，诸如拍卖、变卖、以物抵债、自行变卖等，这些都是我国法律明确规定的制度。对于某些不适宜强制执行不动产的案件，比如小额执行案件，有一种新型的执行方法，即不动产强制管理。
（一）强制管理的概念
大陆法系执行法上的强制管理，就是对债务人已经查封的不动产强制性地进行管理，即执行法院依债权人的申请，选任符合条件的管理人管理债务人的不动产，以管理所得收益清偿债权。从大陆法系各国和地区来看，大都规定了强制管理。如德国早在1897年就制定了《德国关于强制拍卖与强制管理的法律》，日本民事强制执行法和我国台湾地区“强制执行法”中均规定了强制管理债务人财产的具体程序。
（二）建立不动产强制管理制度的必要性
近年来我国房地产业的迅猛发展，不动产的规模和数量已经大大超过了以前。在执行过程中，通过对执行债务人的不动产实施强制管理，以收取租金清偿债务的执行方法显得日益重要。尤其是在一些小额标的执行案件中，实施强制管理可避免债务人丧失不动产的所有权，又可以较为有效地维护债权人的利益。因此无论是从强制执行方法本身的完善，还是从我国社会生活实际需要来看，都有必要规定这一制度。
（三）我国强制管理制度设计
1、强制管理的启动。由申请人提出强制管理的书面申请，然后由法院审查后决定是否实施强制管理；法院裁定强制管理，必要时执行法院在确认该不动产符合强制管理的条件时，可以依职权主动进行调查核实，评估财产的管理效果，裁定强制管理。
2、管理人的选任。选人管理人主要考虑管理人本身的管理能力，信誉状况，资产规模，负债情况等影响管理效用的因素。债权人和其他人，只要能保证合法管理财产，不使财产流失、贬值，按时交付管理收益，均能被选任为管理人。债权人也可以向执行法院推荐管理人选。
3、强制管理的终结。发现不动产收益扣除管理费用和其他必要开支后无余款可供清偿，执行法院应当终结强制管理。强制管理终结后，管理人应当向执行法院提交最终财务报告，并由执行法院将不动产的管理权发还执行债务人。
强制管理终结后，其法律上的效果主要有：一是强制管理程序终结，应由执行法院为撤销强制管理之处分。二是执行法院应解除管理人的职务，并通知管理人。三是债务人恢复对不动产的管理和收益权。四是撤销强制管理。
