裁判要旨

1、涉诉公产房的交易实质为承租权转让，可准用买卖合同的处理规则，尽管买受人顺利占有使用涉诉房屋，但未取得行政主管部门监制的合法合规的权利证书，影响其附带隐形利益实现的，亦应认定为不能实现其合同目的，买受人据此提出解除合同的，应予支持。

2、产权单位据以办理承租人变更手续而出具的合同文本样式，并非在出卖人所能控制和预期范围内，在买受人无证据证实出卖人在合同订立、履行过程中存在欺诈或其他违约行为的，可认定为不能归责双方当事人的事由，不适用定金罚则。

案号：一审（2021）津0111民初2230号  二审（2021）津01民终6848号

案情：

原告：杨海鹏

被告：李岩

第三人：天津中原物业顾问有限公司

2019年9月1日，杨海鹏与李岩、中原公司签订《房屋交易合同》，出卖人李岩，买受人杨海鹏，涉案房屋坐落于天津市南开区密云一支路景园里5-1-601号房屋,房屋价款530000元,其中定金50000元,房屋性质:公产/企业产。同日，杨海鹏向李岩支付定金50000元，后杨海鹏支付合同项下全部房款。李岩亦向杨海鹏交付房屋并由杨海鹏租赁他人居住。2019年12月6日，杨海鹏与李岩到涉诉房屋产权单位天津市凯立房地产开发有限公司办理承租人变更手续，并于当天出具由杨海鹏作为承租人的《天津市房屋租赁合同》。

杨海鹏持涉诉房屋《天津市房屋租赁合同》到天津市南开区向阳路派出所办理户口落户手续，因未提交符合规定的《房本》或《产权证》而未办理成功。

李岩在出售涉诉房屋时，出示过其购买该房屋时取得的《天津市公有住房租赁合同》。在本次交易中，产权单位出具的并非由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》，而是无任何监制部门监制的《天津市房屋租赁合同》。经询相关部门，相关公产房产权单位应将公产房信息在相关管理系统中进行备案后，再购置由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》进行使用。而经查，在天津市西青区、南开区公房管理系统中并无涉诉房产的备案信息。双方当事人亦称无法办理统一监制样式的《天津市公有住房租赁合同》。

杨海鹏提出解除原被告及第三人之间签订的《房产交易合同》，2021年3月9日，李岩收到本院邮寄载有解除内容的民事诉状，其诉讼请求为：1、请求判令解除原被告及第三人签订的《房产交易合同》。2、请求判令被告返还原告购房款53万元。3、请求判令适用定金罚则被告向原告支付5万元违约定金。(以上金额合计58万元)4、本案的诉讼费由被告承担。

审判结果：

天津市西青区人民法院一审认为：被告李岩作为天津市密云一支路景园里5-1-601号公产房屋的承租人有权对其承租权按照规定予以处分。原、被告作为完全行为能力人,在第三人的促成下,自愿达成涉诉公产房屋的承租权转让协议,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

本案的争议焦点为杨海鹏是否有权解除《房产交易合同》及如可解除，本案是否适用定金法则由被告支付违约定金。关于第一个问题，在常规的房屋买卖合同中，买受人的合同目的通常为转移占有交易房产及办理合法有效的所有权登记证书。公产房交易，属于房产交易中的特殊形态。尽管其并非完全符合转移所有权的交易特点，但基于公产房形成、使用上的特点，本案公产房的交易实质为承租权转让，可准用买卖合同的处理规则。杨海鹏签订《房产交易合同》的交易目的不仅局限于完成转移占有、使用该诉讼房产，取得合法有效且符合相关监管部门统一规范的权利证书亦为合同的目的，因该权利证书承载着其他诸如落户、教育等无形利益，尽管该等利益并一定在交易合同中进行明确约定，但该等利益的取得却受制于交易合同履行结果即权利证书的合法合规取得。具体到本案，在杨海鹏依约交付房屋价款后，取得涉诉房产产权单位的《天津市房屋租赁合同》，并非由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》，违背了其在订立交易合同中对公产房交易结果的合理预期，亦在后续使用过程受到一些障碍，故可以认定杨海鹏订立合同的根本目的落空，其解除《房产交易合同》的主张应予支持。2021年3月9日，李岩收到本院邮寄载有解除内容的民事诉状，可以认定本案三方订立的《房产交易合同》于2021年3月9日解除。解除后，李岩应返还购房款530000元，杨海鹏亦应交还涉诉房屋并协助办理涉诉房屋的承租人变更手续。

关于第二个问题，定金罚则的适用前提系合同当事人一方存在违约行为。本案中李岩在签订合同时对涉诉房产不能取得《天津市公有住房租赁合同》并不知情，原告无证据证实李岩在合同订立、履行过程中存在欺诈或其他违约行为。引发本案的根本原因在于涉诉公产房的产权单位不能出具合规的权利证书，该因素并非李岩导致且在其控制范围及能力内，故本案可认定为不能归责双方当事人的事由，不存在适用定金罚则的前提条件，故杨海鹏的第三项诉请，不予支持。

天津市第一中级人民法院二审认为：关于涉案合同是否应予解除。涉案房屋系天津市凯立房地产开发有限公司所有，现有证据不能证明涉案房屋为公租房。杨海鹏签订《房产交易合同》的交易目的在于取得涉案房屋的统一规范有效的权利证书，但是本案中，杨海鹏取得的系涉诉房产产权单位天津市凯立房地产开发有限公司与其签订的《天津市房屋租赁合同》，并非由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》，其订立合同的根本目的落空，故关于其主张解除《房产交易合同》的诉讼请求应予支持。

关于涉案合同应予以解除后的责任承担问题。涉诉房屋的产权单位天津市凯立房地产开发有限公司不能出具符合合同目的的权利证书，且现有证据不能证明李岩存在欺诈等情形，故本案应认定为不能归责双方当事人的事由而解除。涉案合同因不能实现合同目的解除后，李岩应返还购房款530000元，杨海鹏亦应交还涉诉房屋。判决驳回上诉，维持原判。

     案例评析：合同目的的确定及定金罚则的适用

一、合同目的的确定

本案诉争纠纷源于公产房交易过程中取得的权利证书是否符合合同目的及买受人的交易期待而起，其核心的争点在于特殊房产交易领域中合同目的的具体认定问题。当事人订立合同均为达到的一定目的，合同的各项条款及其用语均是达到该目的的手段，因此确定合同用语的含义乃至整个合同内容自然须适合于合同目的。合同目的，首先是合同的典型交易目的，即给付所欲实现的法律效果。对于不能实现合同目的的法律后果，《民法典》第五百六十三条也是延续了原《合同法》第九十四条的处理规则，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。

合同目的的确定因合同的具体类型不同各异，考量合同目的的视野又可以区分为抽象的视野和具体的视野，所谓抽象视野，以典型的买卖合同为例即只考量种类及数量是否合乎约定，而勿论其他尤以成分、规格、配方等质量因素是否契合。具体的视野则是探究双方订立合同意欲通过发起该交易行为所要达到的通常的或特定情况下“私人订制”式的需要，将抽象视野下不予重视甚至忽视的因素都涵盖到确定合同目的的因素和依据中。较之两种视野和角度，应以具体视野确定合同目的为宜，因其更能在多维度契合和满足缔约各方订立和履行合同的交易预期，虑及各方的利益更加周延。

公产房是我国传统福利住房分配制度和计划经济体制的特殊产物，公产房交易流通环节通常包括买断产权和转让公产房承租权两种方式，转让公产房承租权合同也被称为承租权置换合同。通常的房屋买卖合同作为买卖合同这种典型合同项下的具体类型，其通常的、典型的合同目的表现为买受人意欲转移占有交易房产及办理合法有效的所有权登记证书，出卖人通过交付交易房产换取房屋价款。本案涉诉房产系企业产权的公有住房，其独特的交易特点在于交易流程及权利证书取得环节。通常商品房交易环节中，双方到不动产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，取得不动产权利证书，即通常意义上的大产权房证。具体到天津市公产房交易领域，出卖人应协助买受人到产权单位进行承租人变更手续，由产权单位进行必要审核后修改承租主体信息并向买受人出具新的《天津市公有住房租赁合同》，完成所谓的过户手续。2015年天津市公有住房租赁合同文本进行修改，直管公产房的文本是绿色合同文本，单位产住房是紫色合同文本，前述公有住房租赁合同文本均由国土房管部门统一监制发行。取得相应合同文本的流程是相关公产房产权单位应将公产房信息在相关管理系统中进行备案后，再购置由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》进行使用。本案中李岩在出售涉诉房屋时，出示过其购买该房屋时取得的《天津市公有住房租赁合同》。在本次交易中，产权单位因未履行行政管理部门的相关要求完善必要手续出具的并非由行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》，而是无任何监制部门监制的《天津市房屋租赁合同》。杨海鹏在此交易中顺利占有使用了涉诉房屋，并且也由产权单位出具《天津市房屋租赁合同》办理了承租人变更手续，形式上似乎完成了全部交易环节及交易目的，但《天津市房屋租赁合同》毕竟与行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》并非一致，其隐形的价值不仅在于真实权利的合法确认，还在于其他诸如落户、教育等无形利益，尽管该等利益并一定在交易合同中进行明确约定，但该等利益的取得却受制于交易合同履行结果即权利证书的合法合规取得。本案中，杨海鹏持涉诉房屋《天津市房屋租赁合同》到天津市南开区向阳路派出所办理户口落户手续，因未提交符合规定的《房本》或《产权证》而未办理成功，也正体现了合法合规的权利证书即行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》的重要性，也即只有取得该合法合规合同文本才能在根本上满足收买人购买房屋的合理交易预期，实现其终极的合同目的。这也是在公产房交易中权利证书与正常商品房交易中权利证书的重要差异。

本案中另一个问题在于户口办理等因素一般并非涵盖在房屋买卖合同典型交易目的范畴内，通常仅作为订立合同的主观动机，而以学者的通说及司法实践的观点，此主观动机一般不能作为确定合同目的的确定因素。如因所购房产未能办理户籍落户，并不能因此构成合同目的落空而致合同解除，通常视情况依约定确定一定金额的违约金。当事人签订合同的动机，仅仅是在大多数情况下不得作为合同目的， 并非在任何情况下都不得视为合同目的。在当事人明确地将其签订合同的动机告知了对方当事人，并且作为成交的基础，或者说作为合同的条件; 或者虽然当事人在签订合同时没有明确告知，合同中也没有将该动机条款化，但有充分且确凿的证据证明该动机就是该合同 ( 交易) 成立的基础，也可以甚至应当将此类动机视为合同目的。本案中杨海鹏购置涉诉房产的重要目的是解决外地人进津落户问题，其在通过第三人中介方订立合同时也对此予以明确，尽管并未将该主观动机订入合同成为正式合同条款，但根据前述主观动机客观化进而纳入确定合同目的的规则检视之，可以认定办理户口落户的主观动机并非单纯的主观因素，而应纳入合同目的的审视范畴之内。故杨海鹏因未取得行政主管部门监制的《天津市公有住房租赁合同》而未能办理落户手续，可以作为其合同目的不能实现的佐证和表现。

本案在处理过程中，还有一种观点认为杨海鹏的典型合同目的是占有使用该涉诉房屋并取得了产权单位出具的《天津市房屋租赁合同》办理了承租人变更手续，尽管该合同文本与规范文本存在差异，但考虑到企业产权房屋承租人转让变更交易中，其涉及的房屋仅存在于企业房屋管理范围内，处于闭环管理系统之内，较之正常商品房交易涉众型，处于开放性监管体系而言，存在一定的特殊性。在产权单位予以认可的情形下，一般也不会影响买受人正常使用。据此可以认定其绝大部分的合同目的均已实现，可否参照《民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”进行减少价款的处理规则，但考虑到作为大额交易的房屋买卖必然不同于小额商品交易，其落户、教育等隐性的合同目的必然要考虑在内，并且杨海鹏在交易中也明确提出购买房屋的重要原因便是办理户口之用，后续的办理行为也是印证其陈述，人为地将该隐性利益或目的剔除出去并不符合买受人交易的真实目的，也可能与其合同目的大相径庭。并且减少价款的金额亦不易操作，自由裁量亦可能不尽科学背离双方的合理预期，最终权衡再三，摒弃了该处理思路。

二、定金罚则的适用

我国的合同制度在整体上采纳英美合同法的严格责任原则，即使缔约一方在合同履行过程并无过错，亦应对因该合同不履行造成对方的损失承担法律责任。但考虑到我国合同严格责任的刚性太强，缺乏必要的弹性。司法实践中诸多合同责任制度也在逐渐弱化此种严格性。在房屋交易领域的司法文件中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条确立“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的裁判规则，即存在不可归责于当事人双方的事由时，法律苛责的砝码不再偏向收取定金一方，并非将合同不履行之责任付诸定金交付一方，而是在责任分担上考量过错因素，因此债务不履行责任是否构成，要受到过错有无之要件的限制。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第三十条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”，首次在买卖合同纠纷中确立了合同责任的过失相抵原则，在《民法典》第五百九十二条第二款亦将该规则纳入合同通则编中，正式成为整个合同责任体系的重要规则，此举也成为体现严格责任在合同领域中渐趋必要弱化的重要佐证。

  不能归责双方当事人的事由，主要是指符合下列条件的事由1、该事由导致合同未成立或合同不履行、未全面履行等情形。2、该事由不为当事人所能控制。通常包括不可抗力、意外事件、超过当事人意志范围的第三人行为、国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或金融动荡等。本案中李岩在接收房款后依约交付杨海鹏涉诉房产，并协助其到产权单位进行承租人变更手续。所争议者系产权单位出具表征变更后承租人合法权利的权利证书，但基于行政主管部门的监管需要及公产房稳定有序市场秩序的需要，需将相关房产信息录入行政主管部门的房产系统中进行备案才能领用统一制式的《天津市公有住房租赁合同》，也只有赋予行政机关背书的正式合同才能被相关公共管理或服务部门如公安、工商、教育等认可并提供相关服务或给予相关行政授益。而取得合规合同的关键便在于产权单位将相关房产信息纳入行政监管范畴的备案行为，在此过程中并不需要本案当事人的协助、申请行为，亦不在双方控制范围及能力内，系双方意志之外的第三人行为，同时李岩在合同订立、履行过程中并不存在欺诈或其他违约行为。引发本案的根本原因在于涉诉公产房的产权单位不能出具合规的权利证书，该因素并非李岩导致，故本案可认定为不能归责双方当事人的事由。

定金罚则的适用条件是指缔约的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，将丧失定金或双倍返还定金。故定金罚则的适用以存在可归责当事人的事由为条件，当合同因不可归责于当事人的事由而不履行时，任何当事人均不应受到制裁。本案值得讨论的是产权单位作为第三人未出具合规合同的行为系第三人行为，因该行为致使合同解除的，应否对合同一方苛以定金罚则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释（现已废止，但制定机关亦明确不违反《民法典》的相关规则仍可参照适用）第一百二十二条规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”，据此确定是否满足定金罚则适用条件的前提便是合同关系以外第三人是否存在过错，若存在则适用，不存在则不应适用。所以问题的关键在于查清该行为的缘起之因，经询产权单位最初也曾按照行政主管部门的监管要求办理相关手续，这也是在李岩购置该房屋取得合规合同的原因，但由于该产权单位在后续经营过程中存在经营方面的相关风险，因故未按后续要求进行办理，故无法正常领取合规合同，只得自行改用其他版本合同。经查询相关监管规定及相关部门的意见，备案程序秉持产权单位自愿原则，并非强制要求，也并无未依规申报办理进行相应处罚的规定，只是无法领用合规合同，在证书使用效能上进行限制，而以过错之通义，故意或过失乃谓过错，由此观之，产权单位尽管存在欠妥之处，但也并不存在违规之处，在此意义难谓过错，此其一。其二、解释中“合同关系以外第三人”，通常指向交易链条中处于上下游关系的交易环节，因前手履行不当而致后手履行迟延或不能，后手方不可以前手违约作为己方免责的事由，也是合同严格责任的应有之意。而本案中产权单位处于类不动产登记管理部门的地位或职能，与通常情形下不符。其三、即便认定存在产权单位的过错所致合同解除，但较之该解释与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条两者规则，后者是房屋交易领域的特殊规则，尽管与本案案情并非完全一致，但依其精神处理，在支持了买受人解除合同收回房款的主诉同时，又不至于对无过错出卖方的权益造成更大损害，兼顾双方的利益格局，故本案排斥了对出卖人适用定金罚则。

（作者：天津市西青区人民法院 民一庭法官 王金楼）